Bienes Raíces Comerciales

Bienes raíces comerciales es un término para describir una propiedad con 5 o más unidades. Los diferentes tipos de incluyen edificios de oficinas, complejos de apartamentos, almacenes, y consultorios médicos. Bienes raíces comerciales es un término amplio, y este sitio te dará una comprensión a fondo de qué se trata.


1. Descripción

Si usted es el propietario o maneja un negocio, es probable que le alquile a un propietario de bienes raíces comerciales. La mayoría de las empresas exigen espacio de algún tipo, ya sea en una tienda, oficina, personal, almacenamiento o depósito. A medida que su empresa crezca, puede que necesite más espacio, expansión, almacenamiento, o simplemente una mejor ubicación pueden hacer que usted busque una nueva pieza de bienes raíces comerciales.

Lo que puede que no sepa es que usted es capaz de negociar términos más favorables de arrendamiento. Sólo porque un propietario pide un acuerdo de "estándar de arrendamiento" no significa que deba ser unificado para todos. No existen leyes que exijan que se siga el mismo acuerdo con todos los inquilinos. El arrendamiento de bienes raíces comerciales pueden dar cabida a cambios en la propiedad, y a condiciones de arrendamiento u otras variantes.

Antes de comenzar la negociación, debe conocer las respuestas a algunas preguntas clave. Que otros están compitiendo por el mismo arrendamiento que usted tiene en mente? Si lo están, se debilita su posición, ya que la otra compañía puede que no esté tan informada como usted y firma el contrato de arrendamiento a ciegas.

Ha estado el espacio desocupado por mucho tiempo? En caso afirmativo, el propietario puede estar más desesperado por alquilarlo, con más facilidad. Asimismo, consideramos conveniente la forma del espacio en términos de ubicación, la disposición y otras necesidades de bienes raíces comerciales.

2. Negociación de los asuntos del arrendamiento

Hay docenas de términos en cualquier acuerdo de arrendamiento. Además de la suma renta mensual, hay limitaciones sobre el uso de las instalaciones, el espacio arrendado, el acceso a espacio de almacenamiento adyacente, y más. Dependiendo de la ubicación y la configuración específica de los bienes raíces comerciales, puede ser capaz de negociar todos o algunos de esos términos.

Los términos comunes de arrendamiento de bienes raíces comerciales que se negocian son los siguientes:
  • El importe mensual del alquiler concedido por el propietario o empresa de arrendamiento financiero después de una serie de tiempo en los pagos o en respuesta a un largo contrato de arrendamiento.
  • Duración del contrato de arrendamiento en términos de meses o años.
  • Uso de los locales, incluidas las plazas de estacionamiento, el acceso a la misma, y los cambios que se pueden realizar en el interior.
  • Sitio exacto de espacio alquilado (se puede alquilar la mitad de la oficina?)
  • Gastos relacionados con el funcionamiento de los bienes raíces comerciales. ¿El dueño cubre el agua y alcantarillado?
  • Proceso y licitud de las mejoras que el inquilino haga, pueden ser reembolsadas por el propietario?
  • Subarrendamiento de proceso de aprobación o permisibilidad.
  • Renovación de términos, como la reducción o aumento del costo del alquiler.
  • Los derechos y los costos involucrados por abandonar o cancelar un contrato de alquiler. ¿En qué condiciones lo puede hacer el inquilino? Requisitos de seguro.
  • Opciones adicionales de espacio disponible al inquilino si es necesario.
  • 3. Tipos de Arrendamientos

    Además de que los términos que pueden variar, el tipo de arrendamiento puede variar también. Hay cinco tipos principales de los arrendamientos. El tipo que usted necesita depende de su estructura empresarial, presupuesto y espacio disponible.

    Un arrendamiento bruto es el tipo más común de bienes raíces comerciales. El inquilino presenta los pagos mensuales de alquiler a un propietario que, a su vez, asume la responsabilidad de pagar impuestos, los seguros, los gastos de mantenimiento, y otros gastos asociados con ser propietario. Estos son a menudo llamados "contrato fijo", pero entendemos que no hay nada "estándar" sobre ellos. No existe una autoridad de reglamentación que establece los términos fijos.

    Una red de arrendamiento es el segundo más común en los arrendamientos de bienes raíces comerciales. En una red de alquiler, el inquilino paga una renta mensual a un propietario y una parte de todos los gastos asociados con la propiedad de bienes raíces, incluido el mantenimiento, reparaciones, seguro, y los impuestos. La red de arrendamientos suelen permitir al inquilino más flexibilidad en el uso de los bienes raíces comerciales. Si tiene que modificar los bienes raíces comerciales que esta arrendando, este tipo de arrendamiento puede ser la mejor opción para usted.

    Un neto triple de arrendamiento es muy similar a una red arrendamiento, en la que el inquilino paga por la mayoría o todos los gastos de funcionamiento asociados a los bienes raíces comerciales.

    En un centro comercial o locales de arrendamiento comercial. El inquilino pagará un alquiler por pie cuadrado de la instalación y algunos de los gastos de funcionamiento compartidos por las zonas comunes del centro comercial. Estos suelen incluir una porción de los impuestos sobre la propiedad, la estructura de seguros, mantenimiento, reparaciones así como zonas de aparcamiento, y la entrega de bahías. Mientras que usted pueda pagar más por un espacio en un centro comercial, puede ser una opción ideal para ganar más clientes, sobre todo si el centro comercial se en frecuentado por varias personas.

    El último y el más involucrado tipo de arrendamiento es un arrendamiento de los terrenos. Se trata de que un inquilino arrenda una parcela de tierra con la intención de construir una especie de propiedad sobre el lote. Aunque los edificios se adquieren y mantienen completamente por el arrendatario, la terminación del contrato de arrendamiento, todas las mejoras del edificio, y la propiedad revierte al propietario de la tierra. Estas son normalmente un arrendamiento a largo plazo, que van desde 5 años a 100 años o más.

    4. Lista de verificación de la mudanza



    Después de que haya elegido su ubicación y firmó su contrato, es el momento de iniciar el movimiento de mano de obra.
  • La Mudanza temporal demora mucho tiempo de embalaje y equipo de oficina en movimiento. No subestime la cantidad de embalaje que será necesaria mientras está aún en marcha el negocio. Considere la posibilidad de la contratación temporal de algunos ayudantes para envasar los documentos no confidenciales, mientras que sus empleados siguen para hacer su trabajo.
  • Aproveche esta oportunidad para un inventario de su oficina.
  • La localización del diseño y la decoración es más fácil de hacer antes de la mudanza. Involucrar a sus empleados en el diseño y la decoración aumenta la moral de los empleados y es un proceso que los puede entusiasmar.
  • Considere el arrendamiento o la compra de algunas piezas nuevas de oficina para el nuevo espacio comercial de bienes raíces.
  • Intereses. Planee los servicios que son importantes para sus empleados, y no se olvide de la sala de descanso adecuada.
  • Ejerza con cuidado. Asegúrese de que sus bienes raíces comerciales de arrendamiento permiten el subarriendo antes de hacer nada. Si tiene que obtener la aprobación del propietario antes de un subarrendamiento, asegúrese de hacerlo rápidamente.
  • Contacte todas las empresas de servicios públicos y proveedores de comunicaciones para asegurarse de que tendrá el servicio en ambos lugares durante el traslado.
  • Asigne los espacios de oficinas antes de que la mudanza llegue, lo que hará el traslado mucho más fácil, ya que todos sabrán a dónde ir.
  • Ordene llaves, tarjetas, y un servicio de seguridad con suficiente antelación para evitar los cierres patronales.
  • Cualquier persona por seguridad, debe recibir una liquidación oficial a través del nuevo sistema de seguridad.
  • Ordene cheques, tarjetas de visita, facturas, y cualquier otro material impreso que se utiliza para reflejar su nueva dirección.
  • Contacte vendedores, los clientes, las personas y la entrega de su nueva dirección. No olvide el USPS.
  • Dedique tiempo a la asesoría al sistema de comunicaciones telefónicas y de clases para todos sus empleados, tanto si es un nuevo el sistema o no. Un repaso nunca es perjudicial.
  • Organice una fiesta e invite a la entidad clientes y proveedores, además de amigos y familiares de sus empleados.
  • 5. Corredores

    Un corredor de los bienes raíces comerciales es la persona o empresa que está autorizada por el Estado para representar a un comprador, vendedor, o inquilino en una transacción de bienes raíces comerciales a cambio de una comisión. Esencialmente, son su agente y debe velar por su interés.

    Busque el corredor correcto para sus necesidades. La mayoría de los agentes se centran en dos o tres tipos de bienes raíces comerciales. Industrial, tienda, espacio de oficinas, y almacén, son solo algunos de los especialidades de tipos de bienes raíces comerciales. Elija un corredor con antecedentes del mismo tipo de espacio que requiere.

    Verifique las referencias y la concesión de licencias. Asegúrese de que todas las licencias están en curso. Compruebe la mejor agencia de negocios para cualquier queja que tengan contra ellos. Pida a los colegas recomendaciones para elegir un corredor con una buena reputación para calidad general del servicio.

    Usted elige el espacio que necesita, y no el intermediario. No deje que un agente inmobiliario comercial de brazo fuerte elija un espacio ya sea mayor o menor de lo que usted creyó necesario.

    Manténgase alejado de los corredores que sólo muestran las propiedades que representan. Recuerde, el corredor es su agente y debe hacer lo mejor para el interés que tenga usted en mente, y no solo el deseo de una comisión. No sólo por el hecho de que no representa una propiedad que se ajuste a su necesidad, hay que desecharlo.

    Utilice la experiencia de su corredor en el mercado, para llegar usted un gran sitio. Los corredores podrán sugerir áreas que serán de gran actividad comercial y alejarlo a usted de lugares inapropiados para su negocio.

    Un buen agente debe ser capaz de ayudarle a anticipar sus necesidades futuras, y le ayuda a la búsqueda de la propiedad con la capacidad de ampliación. Manténgase alejado de los “intermediarios” que solo le buscan un lugar para el ahora en su negocio, en vez de mirar su crecimiento proyectado a más de cinco años. Trasladar su negocio es una gran decisión, con importantes derivaciones. Evite pasar innecesariamente en el futuro por esto, mediante la planificación desde ahora.

    6. Algunos motivos de la cancelación de un Arrendamiento



    Después de algún tiempo en su espacio de bienes raíces comerciales, puede encontrar algunas razones para su cancelación. Las razones más comunes incluyen:
  • El negocio creció más rápidamente de lo previsto y necesita más espacio
  • Se necesita un mejor lugar debido a un cambio en la dirección de su empresa o las necesidades de los clientes
  • El negocio está disminuyendo y necesita un menor pago o desea cerrar su negocio, o las dos cosas.
  • La insatisfacción con el dueño o administrador.

    Si tiene que trasladarse, porque su empresa necesita más espacio o si necesita una mejor ubicación, puede ser capaz de subarrendar su espacio actual. El beneficio es que es normalmente un proceso rápido no requiere costo adicional para usted. La desventaja es que usted es aún responsable en última instancia del contrato de arrendamiento de su inquilino. Compruebe las posibilidades y las disposiciones de subarrendar el local. El subarrendamiento es también una posible solución si la empresa va mal y necesita efectivo para reducir sus deudas.

    Si se está actualizando a una zona más cara, o con mayor espacio, puede ser capaz de convencer a sus propietarios de que desea alquilar uno más grande y más caro espacio para satisfacer sus necesidades. Se hará más dinero; usted ganara más dinero, y podrán arrendar el otro local a otro negocio. Esto funciona mejor cuando se trata de grandes empresas de gestión de propiedad, ya que tendrá más que ofrecer.

    Puede dejar su oferta de compra por el resto de su contrato con un pago único. Cuanto antes vuelva al dueño que le alquiló el espacio, menor será su pago de la suma global. El beneficio de este acuerdo es que puede trasladarse a su nueva ubicación sin una lamentación. La desventaja es que su pago de la suma global está en manos de la agente de arrendamiento y si no trabaja duro para alquilar el espacio, la ley puede intervenir.

    Si no están conformes, en el lugar de trabajo o con el propietario, debería releer su arrendamiento y ver si su insatisfacción se debe a una violación del contrato de arrendamiento. Si encuentra que tiene motivos suficientes para salir del contrato de arrendamiento, en primer lugar debería hablar con el propietario. Solicitar que se deje fuera del contrato de arrendamiento y explicar por qué. Si esto no funciona, buscar asesoramiento legal.
  • 7. Encontrar el correcto Monto del espacio

    ¿Cuánto espacio en bienes raíces necesita para hacer su negocio? Dependerá de una serie de factores, tanto hechos concretos y proyecciones. Dado que la mayoría de los arrendamientos de bienes raíces comerciales son por un período de 5 años, usted debe basar su espacio necesario en las cifras de este número.

    En primer lugar, necesita usted y sus socios de negocios preguntarse, "¿En que posición se encuentra el negocio?" ¿Tiene su negocio la visión de expansión dentro de 5 años? ¿Cuánto personal va a añadir en los próximos 5 años? Si bien usted puede no estar en condiciones de responder a todas esas preguntas, su estado general de expectativas será una pista útil en el proceso de planificación para el uso de de bienes raíces comerciales.

    ¿Cuál será el tamaño de su organización en expansión? ¿Cuáles son los recursos que serán necesarios para obtener ese objetivo?

    ¿Cuántos empleados, mobiliario de oficina, fabricación espacial, computadoras y equipo de oficina principal, de almacenamiento de suministros de oficina, archivos, y el inventario de lo que necesita para alcanzar su meta?

    Llame a la asociación comercial de su sector. Pregunte sobre el promedio de ventas por pie cuadrado. Si su objetivo anual de ingresos es de $ 500000 y las estimaciones de asociación comercial es de $ 140 de ventas por pie cuadrado, divida a su objetivo por sus ventas actuales ($ 500000/140 = 3571 metros cuadrados se necesita para alcanzar la meta de ingresos.)

    Si usted esta apenas arrancando con su negocio, sin necesidad de mucha acción, puede estimar de 150 a 200 pies cuadrados por empleado además de los flujos de tráfico de subsidio del 15%.

    8. En caso de que usted compre?

    ¿Está usted luchando con la decisión de comprar, alquilar, o el arrendamiento de bienes raíces comerciales para su empresa? Usted no está solo. Cada uno tendrá su propia opinión, pero al final la decisión es suya. Comprender que su empresa no tiene que hacer lo que todos los demás hacen, su situación es única.

    Si decide comprar una pieza de bienes raíces comerciales, usted obtiene el beneficio de reconocimiento de activos. El valor sube, lo que significa que serán capaces de venderla por más de lo que pague por ella. Usted también se beneficia de los gastos generales fijos. Su hipoteca no sube (a menos que haya un ARM). Su empresa tendrá la opción de subarrendar espacio para ayudar a pagar sus facturas.

    Una de las desventajas de comprar es que usted es completamente responsable de todas las reparaciones, el mantenimiento, los impuestos y las tarifas asociadas con la propiedad. Usted está también encerrado en un compromiso mas grande si usted compra - a menudo hay sanciones de pago, relacionado con las hipotecas de bienes raíces comerciales. Si encuentra que no le gusto la zona, de nuevo, ya está bastante aferrado a esta. Piense con cuidado acerca de esta decisión, tanto en lo que respecta a su negocio y la zona.

    9. Lenguaje que usted debe saber acerca de la Construcción

    Informe de Evaluación - Un informe de un profesional imparcial, que incluya un análisis del valor de los bienes raíces comerciales y el análisis y los cálculos que llevaron a esa opinión. Un informe de evaluación es necesario para cualquier venta de propiedad.

    Corredor – Es un agente con licencia de obras que ayuda a el comprador, vendedor, arrendatario o el arrendador, o una combinación de ambos. Ayuda a facilitar la compra o el alquiler y ayuda a sus clientes con el proceso de bienes raíces comerciales.

    Satisfacción en la construcción – una manera de arrendamiento incluye que un propietario mejore el lugar para adaptarlo a las necesidades del inquilino. La construcción es por lo general parte de los términos del contrato de arrendamiento, pero los edificios y las mejoras siguen siendo propiedad de los propietarios de los terrenos a la terminación del contrato de arrendamiento. Estos son con frecuencia los arrendamientos a largo plazo.

    Concesiones - Los beneficios, descuentos o concesiones hechas por el vendedor o arrendador para ayudar que la venta o el arrendamiento avancen rápidamente. Mejoras en los espacio, gastos de mudanza, actualizaciones, y la reducción o cero pago, para alquilar una parte del lugar de arrendamiento son comunes concesiones.

    Cláusula de escalada – Es una sección en el contrato de alquiler que permite el aumento del alquiler. La cláusula de escalada incluye también las normas que deben seguirse en caso de un aumento del alquiler. Las normas incluyen: aumento máximo de alquiler por período, el lapso de tiempo necesario entre los aumentos del precio del alquiler, el costo de vida aumenta de acuerdo al índice de gobierno, y aumenta directamente relacionados con las operaciones de la propiedad.

    HVAC – Mantenimiento de la Ventilación del Aire Condicionado que incluye esos sistemas. Si bien es por lo general la responsabilidad de un propietario mantener estos sistemas, hay algunos arrendamientos que requieran asistencia por el arrendatario. Subarrendamiento de propiedad - Un acuerdo entre el propietario y el inquilino que permite que el inquilino subarriende una parte o la totalidad de los bienes raíces comerciales que contrato a otra empresa.
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